上海市建筑装饰装修工程施工许可办事指南（2021版）
一、适用范围
本办事指南适用于本市行政区域内总投资额100万元及以上或者建筑面积300平方米及以上的既有建筑物的装饰装修工程（含一般类建筑装饰装修工程和特殊类建筑装饰装修工程，以下简称“一般类装修工程”和“特殊类装修工程”）。
二、工程分类
本市建筑装饰装修工程分为一般类装修工程和特殊类装修工程。
（一）特殊类装修工程
特殊类装修工程是指包含建筑主体和承重结构变动、使用功能调整、消防设施变动、房屋立面改动等可能影响公民生命财产安全和公共利益的各种装饰装修活动。
存在下列情形之一的，应当列入特殊类装修工程：
1、涉及建筑主体和承重结构变动的，包括：
（1）梁、板、柱等主体和承重结构局部改动的（局部管道施工开孔除外）；
（2）整体或局部结构加固的；
（3）建筑物内部加装、改装电梯的（既有多层住宅加装电梯除外）；
（4）因使用功能调整等产生荷载增加的。
2、涉及消防设施变动的，包括：
（1）防火分区、防烟分区重新调整的；
（2）改动疏散楼梯及疏散走道的；
（3）改动室内消火栓系统的；
（4）改动自动喷水灭火等水灭火系统的；
（5）改动气体灭火及其他灭火系统的；
（6）改动建筑给排水、消防电气、机械防烟系统、机械排烟系统、机械通风空调系统、正压送风系统的；
（7）改动原有消防性能化设计的；
（8）建筑面积大于（含）300平方米并涉及喷淋、火灾报警探测器等末端消防设施局部改动的。
3、涉及房屋立面改动的，包括：
（1）涉及玻璃幕墙、石材幕墙、玻璃顶棚、玻璃吊顶、防护栏杆改变的；
（2）涉及其他房屋外围护结构及其装饰层的外部轮廓局部变动的。
4、涉及功能调整的，并经市、区政府书面认定，需要列入建筑装饰装修工程的。
（二）一般类装修工程
一般类装修工程是指除特殊类装修工程范围之外的建筑装饰装修工程，即不涉及建筑主体和承重结构变动、不改变建筑原有使用功能、不改动消防设施、不涉及房屋立面改动以及其他可能影响公民生命财产安全和公共利益的装饰装修活动。
三、事项内容和名称
（一）施工图设计文件审查
以下情形需要进行施工图设计文件审查：
1、特殊类装修工程；
2、一般类装修工程涉及《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）第十四条规定的特殊建设工程的。
（二）建筑工程施工许可证
对于施工图设计文件审查和建筑工程施工许可，实施一口申请、同步审批、统一发证。
四、申请应具备条件
（一）既有建筑物所有权证。如为租赁方式取得既有建筑物使用权的，需一并提交租赁合同和既有建筑物所有权人同意进行建筑装饰装修的相关证明文书；
（二）项目已获得批准且设计、施工等企业已确定；
（三）施工图设计文件编制完成，符合项目施工图设计深度要求，申请材料、电子图纸和附件资料结合建筑装饰装修工程实际（超高层建筑内的装饰装修项目均应由注册建筑师对消防设计文件进行确认），按照《上海市建设工程联审共享平台电子图纸和资料格式、命名、签名和上传规则》进行编制和上传;
（四）参建单位已确定。项目依法应当招标的，建设单位应当在办理施工许可前，按照国家和本市建设工程招标投标管理规定的相关要求，完成有关招标投标活动。建设单位应当根据建筑装饰装修工程的类型、规模和内容等，委托具有相应资质的设计单位和施工单位实施设计和施工。涉及特殊类装修工程施工的，建设单位应当委托具有相应资质的施工总承包单位承接。对于特殊类装修工程，原则上设计和施工项目负责人应当由相应的注册执业人员担任。
对于以下情形，设计项目负责人可以由非注册执业人员的工程技术人员担任：
1、一般类装修工程；
2、在仅涉及消防设施变动，且不影响消防系统整体运行功能，仅涉及自动灭火系统喷头、火灾自动报警系统火灾探测器（包括手动报警按钮、声光报警器、楼层显示器、消防应急广播扬声器等）、室内消火栓箱、疏散指示标志、应急照明灯具、机械排烟口或正压送风口的局部移位或少量数量增减，且不属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）第十四条所列特殊建设工程范围内的装修工程的，在建设单位和设计单位承诺“未改动消防设施系统，且未破坏原有消防设计原则”的前提下的涉及消防设施变动的特殊类装修工程；
3、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）第十四条规定的特殊建设工程中，仅涉及室内墙面、顶棚和地面面层材料翻新的装饰装修工程，且满足所选用材料不低于原设计标准并符合《建筑内部装修设计防火规范》的要求的。
（五）施工场地已经基本具备施工条件，有保证工程质量和安全的具体措施。
※（六）施工图设计文件的审查机构已确定（如需施工图设计文件审查）；
※（七）涉及文物或优秀历史建筑的，已取得文物行政管理部门或房屋管理部门批准的相关手续；
以上※项为可选项，建设单位根据工程分类和实际情况进行选择。
五、审批内容
（一）施工图设计文件审查（特殊类装修工程、一般类装修工程涉及特殊建设工程的）
施工图审查机构对施工图设计文件中涉及结构和消防安全等是否符合有关法律法规及工程建设强制性标准等内容进行审查。
（二）建筑工程施工许可证
六、办理机构
上海市住房和城乡建设管理委员会（以下简称市住建委）负责本市行政区域内建筑装饰装修工程的综合协调和监督指导。市住建委行政服务中心受市住建委委托负责本市行政区域内的文物或优秀历史建筑、保密工程、跨区域的建筑装饰装修工程的施工许可审批。市建设工程勘察设计管理事务中心受市住建委委托负责本市行政区域内建筑装饰装修工程施工图设计文件审查的监督管理。经市建设行政管理部门认定的施工图审查机构可参与全市范围内的施工图设计文件审查，并以大型装饰装修项目为主。
区建设行政管理部门和特定地区管委会按照职责分工负责所辖区域内建筑装饰装修工程的综合监督管理。区建设行政管理部门或其委托的建筑业管理部门负责所辖区域内建筑装饰装修工程的施工许可审批。经各区建设行政管理部门认定的从事建筑装饰装修工程施工图设计文件审查业务的设计企业可参与所辖区域内的中、小型建筑装饰装修工程的施工图设计文件审查。
七、审批条件和数量
（一）准予批准的条件
1、施工图设计文件审查（如需施工图设计文件审查）
符合施工图设计文件技术审查的要求。
2、建筑工程施工许可证
（1）依法具有既有建筑物所有权证。如为租赁方式取得既有建筑物使用权的，需一并提交租赁合同和既有建筑物所有权人同意进行建筑装饰装修的相关证明文书；
（2）项目已取得批准文件，下载并填写《建筑装饰装修工程施工许可承诺书》；
（3）有满足施工需要的技术资料，应当进行施工图设计文件审查的已按规定审查合格，并取得《上海市建筑装饰装修工程施工图设计文件审查合格书》；
（4）涉及文物或优秀历史建筑的，已取得文物行政管理部门或房屋管理部门批准的相关手续；
（5）依法已确定施工企业，相应的设计、施工合同等应当完成信息报送；
（6）施工场地已经基本具备施工条件，有保证工程质量和安全的具体措施，并填写《上海市建筑工程现场质量安全措施落实保证书》。
（二）不予批准的条件
1、施工图设计文件审查（如需施工图设计文件审查）
不符合施工图设计文件审查合格规范标准的。
2、建筑工程施工许可
（1）申报材料不齐全、内容不完整、签章无效、不符合法定要求；
（2）发包给不具备相应资质条件的企业；
（3）未按规定取得《上海市建筑装饰装修工程施工图设计文件审查合格书》。
（三）审批数量
无数量限制，符合条件即予审批。
八、申请材料
（一）形式标准
申请材料为电子文档，按要求上传至“上海市工程建设项目审批管理系统”（以下简称“审批管理系统”），且清晰可读。
（二）材料目录
1、必选材料
（1）《上海市建筑装饰装修工程施工许可申请表》：建设单位使用“法人一证通”登陆“一网通办”——“审批管理系统”在线填写，并进行电子签章。
（2）既有建筑物所有权证。如为租赁既有建筑物使用权的，需一并提交租赁合同和取得既有建筑物所有权人同意进行建筑装饰装修的相关证明文书。
（3）填写并上传《建筑装饰装修工程施工许可承诺书》和《上海市建筑工程现场质量安全措施落实保证书》。
（4）图纸（PDF）：
按照规定格式完成的施工图（图纸必须由设计单位和设计负责人进行电子签章。设计负责人为非注册执业人员的，应当使用带个人签名的电子签章；设计负责人为注册执业人员的，应当使用带执业印章的电子签章）和相关材料等。
2、可选材料
建筑装饰装修工程有下列情形之一的，建设单位在申请办理施工许可证时，还应提交以下材料：
（1）涉及存在上海市《现有建筑抗震鉴定与加固规程》规定情形的；改造区域的同一结构抗震单元内所有改造区域的重力荷载代表值变化超过原有建筑的5%，或加固改造后结构刚度变化超过原有建筑的10%的，应当提交抗震鉴定报告。
（2）涉及2000年之前建造且低于《建筑抗震设计规程》（DBJ08-9-92）(1996年局部修订增补)标准设计等情形的建筑，当不改变原有结构时，应当提交房屋检测报告，并根据报告结论开展后续设计工作。(房屋检测报告可以由房屋所有权人、物业服务企业等提供）
（3）当主体结构变动涉及超限高层建筑的项目或超出现行技术规范规程设计的建筑，应当提交市抗震办出具的抗震设防专项审查意见。
当主体结构变动涉及体型特别不规则的多层建筑，建设单位应当提交自行组织的抗震设防专项专家论证意见。
对于是否需要抗震审查无法把握时，建设单位可以在施工许可阶段前，通过审批管理系统“咨询服务-抗震咨询”模块上传相关材料，向行政主管部门进行线上咨询。
（4）当既有建筑玻璃幕墙项目涉及玻璃幕墙外立面变更的，应当提交原建筑的玻璃幕墙结构安全性论证报告、光反射环境影响技术评估报告及专家论证报告。幕墙玻璃位置不得改变，面积不得扩大，荷载不得增加，更换的玻璃光反射性能应符合本市建筑幕墙工程技术相关技术标准的要求，且不得低于原幕墙玻璃的光反射性能。除仅涉及玻璃面板更换的项目，其余各项目均需重新出具玻璃幕墙结构安全性论证报告，按照改扩建流程办理。
（5）经市、区人民政府根据项目实际情况，认为需要列入建筑装饰装修项目的，应当提交书面认定资料。
（6）涉及文物或优秀历史建筑的，应取得文物行政管理部门或房屋行政管理部门批准的相关手续。
九、办理流程
（一）网上申请
网上填写、上传资料和确定施工图设计文件审查机构（如需施工图设计文件审查），建设单位在线填写《上海市建筑装饰装修工程施工许可申请表》，上传既有建筑物所有权证。如为租赁方式取得既有建筑物使用权的，需一并提交租赁合同和既有建筑物所有权人同意进行建筑装饰装修的相关证明文书、申领建筑工程施工许可的相关承诺书等项目申报所需资料。建设单位根据项目实际情况上传可选资料，并由设计单位上传经电子签章的施工图设计文件（包含设计单位和设计负责人电子签章）。
（二）提交申请
建设单位核对信息和图纸资料完整且真实无误后，在线提交施工许可阶段的一口申请。
（三）受理申请
对于无需施工图设计文件审查的，建设行政管理部门自受理之日起2个工作日之内完成施工许可证核发。
对于需要施工图设计文件审查的，建设行政管理部门受理后，将项目信息同步发送至施工图设计文件审查机构，依次开展施工图审查、施工许可证核发等事项的审查审批。对于符合法定审批条件的，建设行政管理部门将审批结果通知建设单位，并将信息同步发送规划资源、房管、文物、城管等行政管理部门，以便相关职能部门就项目是否规避建设工程规划许可、规避施工图设计文件审查、规避涉及历史文化风貌区、优秀历史保护建筑、不可移动文物保护建筑等相关批准手续，以及项目是否属违法建筑、是否存在违法搭建等违法违规情况纳入事中事后监管。
十、审批时限
施工许可阶段办理时限为2-7个工作日。具体见下表：
|
类型 |
施工图审查 |
施工许可证 |
合计（工作日） |
|
无需施工图设计文件审查的 |
-- |
2个工作日 |
2 |
|
需要施工图设计文件审查的 |
5个工作日 |
2个工作日 |
7 |
十一、审批证件
（一）审批证件名称和内容
《上海市建筑装饰装修工程施工图设计文件审查合格书》、《建筑工程施工许可证》。
（二）审批证件有效期
建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
（三）审批证件送达方式
“一网通办”——“审批管理系统”下载。
十二、收费依据及标准
不收费。
十三、申请接收
（一）接收方式
“一网通办”——“审批管理系统”（http://gcls.sh.gov.cn/user/login）网上接收。
（二）接收时间
全年。
十四、咨询途径
通过一个网站窗口的形式提供，本阶段各审批事项所涉及的法律法规、标准规范、办事指南、操作说明、问题解答统一在“一网通办”——“审批管理系统”上进行。
（一）技术咨询
建设单位组织设计文件编制过程中存在技术咨询的，可通过“一网通办”——“审批管理系统”向有关审批部门提交咨询申请，有关审批部门在规定时限内在线答复出具咨询意见。
出具正式意见的技术咨询服务事项原则上不超过7个工作日，技术难度特别复杂的不超过10个工作日。
（二）办事咨询
建设单位在本阶段手续办理过程中存在流程等咨询的，可通过“一网通办”——“审批管理系统”向有关审批部门提交咨询申请，有关审批部门在规定时限内在线答复出具咨询意见。建设单位也可以向市、区或者特定地区管委会咨询窗口现场咨询。
十五、决定公开
自作出决定之日起，在“一网通办”的“上海市住房和城乡建设管理委员会”官网公开结果。上海市住房和城乡建设管理委员会（http://zjw.sh.gov.cn/）→通知公告→建设工程项目办事结果公告及查询。
十六、申请人权利和义务
（一）申请人依法享有以下权利：
1、知情权。有权向行政审批机构了解本办事指南相关情况。
2、获得许可权。有权依据本办事指南向行政审批机构提出申请，并在符合相关审批条件、标准的情况下获得许可的权利。
3、救济投诉权。有权就不服行政审批机构实施的本项具体行政行为，依法提出行政复议或者行政诉讼；也可以向行政审批机构或者其上级主管部门投诉或者控告。
（二）申请人依法履行以下义务：
1、提供真实材料义务。有义务按照本办事指南要求，提供符合规定形式并确保真实有效的材料。
2、补正材料义务。有义务及时补送行政审批机构依法要求的补正材料。
3、接受核查义务。有义务配合行政审批机构工作人员依法进行核查，并如实提供相关资料、信息。
十七、办理依据
（一）《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号）全文
（二）《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）第二、三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十一、二十二、二十三、二十四条
（三）《上海市人民政府关于印发<上海市工程建设项目审批制度改革试点实施方案>的通知》（沪府规〔2018〕14号）全文
（四）关于延长《上海市建筑工程施工许可管理实施细则》有效期的通知（沪住建规范〔2020〕8号）全文
（五）《上海市建筑装饰装修工程管理实施办法》（沪住建规范〔2020〕3号）第一、二、三、四、五（一）（二）（三）六、八、九条
（六）《上海市建设工程消防设计审查验收管理办法（试行）》（沪住建规范〔2020〕7号）第二、四、六（一）、（二）条
（七）《关于进一步加强本市超高层建筑建设工程消防审验工作的通知》（沪建质安[2021]718号）第一条
（八）《上海市建筑装饰装修工程施工图设计文件审查工作操作细则》（沪建建管〔2020〕446号）全文
十八、常见问题
（一）特殊类装修工程中涉及使用功能调整有没有具体的定义？哪些项目需要市、区政府书面认定？
答：使用功能调整可参照《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）2010版》中“各类建设用地适建范围表”的表述，根据土地用途和房屋性质，分类管理操作：
1、对于“√”可以实施装修功能调整；
2、对于“○”以规划管理部门认定意见为准；
3、对于“X”原则上应当完成土地使用性质变更手续后，方可实施使用功能调整；暂无法完成土地性质变更，且确有必要实施的项目（如用于产业资源转型、公共服务配套等用途），按照分级管理原则，市管项目由市政府或市政府派出机构或区政府出具书面认定意见，区管项目由区政府出具书面认定意见后，可以按照特殊类装修工程实施。
国家或者本市行业主管部门对于适建范围另有规定的，从其规定。
（二）建设单位如何能准确判别一般类或者特殊类装修工程？
答：建设单位应当会同设计单位按照《上海市建筑装饰装修工程管理实施办法》（以下简称《实施办法》）的分类进行判别，并由设计单位在“一网通办”——审批管理系统上传的设计图纸总说明中，予以明确一般类或者特殊类装修工程。
（三）适用范围中提到的建筑面积300平方米指的是产证面积、租赁合同面积还是实际装修面积？
答：是指产证面积，如装修工程为整幢建筑，则指整幢的产证面积；如装修工程只涉及建筑内个别楼层或者楼层局部，则指包含该装修工程的最小单元产证面积。如产证未对装修工程所属坐落进行分割和登记的，可以建设行政管理部门认定的实际装修面积为准。
（四）关于分公司能否作为建设单位办理装饰装修手续，是否符合非独立法人实施的装修装修工程除外的条款？
答：具有独立法人的公司在沪开设的已办理工商营业执照的分公司（如商业银行在沪取得营业执照的分行或者支行），在具备独立签订合同能力的前提下，可以作为建设单位办理装饰装修工程相关手续。
（五）涉及消防设施变动的，是按照原消防技术规范还是现行消防技术规范？
答：对于涉及消防设施变动的装修工程，不改变使用功能的，宜执行现行国家工程建设消防技术标准，不得低于现状消防安全水平。对于有特殊保护要求的文物和优秀历史建筑，确因保护的需要，无法满足现行技术标准的，应制定科学合理的技术方案，由建设行政管理部门牵头组织会商论证。行政管理部门另有标准或规定的，从其规定。
（六）特殊类装修工程，仅涉及消防设施变动的，但并没有结构专业，原建筑本身属于超限高层的（2000年以前的项目），是否还需要抗震办出具的超限审查意见？
答：在建设单位提供原建筑（含消防设计）的竣工图，原主体设计单位（或现设计单位）提供原设计荷载满足此次装修工程要求的承诺书，确保本次装修工程不涉及结构专业（未改动包括楼板在内的结构构件）的情况下，按《上海市建筑装饰装修工程施工图设计文件审查工作操作细则》（沪建建管〔2020〕446号）第三条第三款第二项执行。
（七）对于“涉及消防设施变动的”是否有更详细的定义？
答：除《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部51号令）第十四条中明确的特殊建设工程范围内的装修工程外，其他装修工程涉及消防设施变动的，可按以下原则掌握：
1、“改动室内消火栓系统”是指改动后造成系统的设计流量、设计压力或供水设施的改变；
2、“改动自动喷水灭火系统”是指改动后造成了系统的设计流量、设计压力或供水设施的改变，增加或调整报警阀组、水流指示器等主要组件的设置；
3、“改动气体灭火系统”是指系统保护的防护区、保护对象的改变而造成灭火设计参数、灭火剂类型及用量、控制方式等要求的变更；
4、“改动消防电气”是指改变消防用电负荷、供电方式，新增消防用电设备，新增设备与火灾自动报警系统的联动，火灾报警系统组成、联动控制的调整，消防应急照明和疏散指示标志的电源及控制方式的改动；
5、“改动防排烟系统”是指改变防排烟的方式，防排烟设计参数调整，系统增加或减少排烟风机或正压送风机组，系统的排烟量及正压送风量改变造成风机或自然通风口的改动。
（八）涉及消防设施变动的特殊类装修工程需要由什么资质的设计单位或者施工单位承接？
答：仅涉及消防设施变动的设计业务，应当由具备消防设施工程设计专项资质或者建筑工程设计专业资质的设计单位承接；因结构变动、功能调整或者房屋立面改动引起的消防设施变动的特殊类装修工程，可以由具备消防设施工程设计专项资质的设计单位与具备其他相应资质的设计单位的联合体承接。涉及消防设施变动的施工业务，应当由具备消防设施工程专业承包资质或者施工总承包资质的施工单位承接；因结构变动、功能调整或者房屋立面改动引起的消防设施变动的特殊类装修工程，可以由具备消防设施工程专业承包资质的施工单位与具备其他相应资质的施工单位的联合体承接。
涉及以下情形的，可由具备装饰装修专项设计资质的企业和具备建筑装修工程专业施工承包资质的企业承接消防设施变动的设计业务和施工业务：
1、在消防设施变动中，不影响消防系统整体运行功能，仅涉及自动灭火系统喷头、火灾自动报警系统火灾探测器（包括手动报警按钮、声光报警器、楼层显示器、消防应急广播扬声器等）、室内消火栓箱、疏散指示标志、应急照明灯具、机械排烟口或正压送风口的局部移位或少量数量增减，且不属于住建部51号令第十四条所列特殊建设工程范围内的装修工程的，在建设单位和设计单位承诺“未改动消防设施系统，且未破坏原有消防设计原则”的前提下的涉及消防设施变动的特殊类装修工程。
2、对于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部51号令）第十四条规定的特殊建设工程中仅涉及室内墙面、顶棚和地面面层材料翻新的装饰装修工程，且满足所选用材料不低于原设计标准并符合《建筑内部装修设计防火规范》的要求的。
（九）自2020年3月1日起在全市施行《上海市建筑装饰装修工程管理实施办法》（沪住建规范〔2020〕3号）。此节点是按照施工许可证申请为准还是以项目信息报送为准？
答：以项目信息报送为办理节点，2020年3月1日前已办理项目信息报送的项目，按照原流程办理。